谢逸枫：2016中国楼市仍处黄金期

我国房地产仍处“黄金”时代 不可能出现楼市崩盘

当前，由于个别城市住房价格下跌，导致楼市崩盘论不绝于耳，“房价大跌”、“房价即将暴跌”等言论充斥于耳。对此，当代经济学家、亚太城市房地产研究院院长谢逸枫认为，当前我国房地产依然处于黄金发展期，2016年不可能出现楼市崩盘的现象。

“可以负责任地说，2016年中国房地产绝对不会崩盘。将个盘的降价与个案的停贷定性为房地产崩盘，这是非常不负责任的表现。”谢逸枫指出，只要中国经济不爆发大危机、金融不爆发大风暴、房地产没有大泡沫，房地产肯定能够长期平稳健康发展。

时下，不少业内人士认为我国房地产处于“白银”时代拐点，谢逸枫也表示不认同。他指出，房企销售金额及销售面积越来越大、全国房地产销售额不断扩大、房企净资产率提升、未来房地产发展空间大，都成为我国房地产市场处于黄金期的重要佐证。“如果同样都是开发房子的模式，过去挣钱多，现在挣钱少了，就叫有‘黄金时代’和‘白银时代’的差别。1993年、1997年、2005年、2008年、2014年我国都出现过房地产黄金期结束的讨论，但距离‘白银’时代拐点的到来，至少还有十几年时间。”他分析。

楼市市场分化将更明显 房企切不可盲目转型

自2013年以来，我国地产市场分化、集中度趋势加快，逐渐形成以城市单位的一线、二线、三线、四线的库存、需求、房价、地价、房企业绩五个层面的分化现象。谢逸枫认为，预计到2016年，我国房地产市场分化、集中度将继续加深。

“2016年，全国100强房企的占有市场率大幅度上升，房企拿地集中于一、二线城市等热门城市，这些都将导致2016年全国楼市继续分化。”谢逸枫指出，在分化、集中度逐渐加深的2016年楼市，也应及时预防市场上出现的风险，例如盲目转型、高杠杆拿地、库存过高、供应过剩、地价上涨过快等。

在刚刚过去的2015年，一些品牌房企通过转型、多元、跨界，以应对激烈的市场竞争，谢逸枫提醒，2016年房企应明确“创新”和“转型”的区别，所有以房地产为主的房企，房地产开发，继续开发楼盘、盖房子，都只是‘创新’行为。“现阶段，我国互联网+房地产、养老地产、产业地产、旅游地产都不能称之为真正意义上的房企转型，因为其最终目的都是为了把房子推销出去而已;宅转向商业、卖转向租、房地产转向其他产业、国内转向海外开发、重资产转向轻资产，这些才是真正意义上的转型。”他举例分析。

“所以，建议房企不要跟随市场‘转型’声音盲目走，拿好低价土地、拿好低融资、做好产品、做好规划、做好服务，按照自己的节奏走，有多大胃口，吃多少量，别没吃成胖子，人就被噎死了。”谢逸枫提醒。

房地产税恐难开征 购房者不用太过忧心

房地产税即指一切与房地产经济运动过程有直接关系的税，在我国包括房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、城市房地产税、印花税、土地税、契税、耕地占用税等。2015年8月5日，包括房地产税法在内的第十二届全国人大常委会34项立法公布，一度在公众视野中被“淡化”的房地产税或将在2017年底前通过立法。房地产税将如何征收?房地产税何时开征?这些问题成为2016年购房和者最关心的话题。

“既然目前还没把房地产税提到立法议程，预计2016年年内房地产税都不会开征，所以购房者和房屋持有者都不用太过忧心。”谢逸枫表示，截至目前，国家没有出台房地产税计划，过去三年总理政府工作报告与中央经济工作会议都未提到要开征。此外，房地产税2015年并未提交到立法计划，那么2016年也不会。(房地产税纳入立法规则专家称不会起到抑制房价作用)

房地产市场政策更宽松 但一线城市限购不会取消

降息降准、限贷取消、安置房货币补偿化……2015年，我国房地产市场多项政策频出，2015年12月21日晚，中央经济工作会议发布公告，为2016年楼市定调为“化解房地产库存”，包括允许房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略、适当降低商品住房价格、提高产业集中度、加大货币政策灵活度、撤销过时的(房地产市场)限制措施等。

谢逸枫认为，2016年我国货币、信贷、房贷总体会将比2015年更加宽松。然而，一线城市短期内不会取消限购。“中央经济会议公告提出取消过时限制性措施，但短期内却不会取消一线城市限购。原因包括：一则房价越跌越没人买。二则房价短期全面暴涨形成灾难。三则城市控制人口需要。特别是北京，已经把限制购房转化成了限制人口。”他进一步分析说。

房地产市场发展空间大 合肥房价面临10%-20%上涨

谈及我国房地产市场未来发展，谢逸枫持他表示，我国房地产市场发展空间巨大，未来几十年内依然是我国支柱产业、主导产业和先锋产业，并将带动60个相关产业发展，是政府重要的收入来源之一。

“未来中国房地产住宅总量需要200多亿平方米的增加，如果加上每年还有一部分折旧或拆迁的，新增住宅需求数量就会更大，这是一个持续发展的过程。此外，我国正处于城镇化发展时期，住房市场化、人口扩大化、户籍放开化又给房地产市场增加大量的住宅需求力。”同时，谢逸枫指出，2016年二孩政策的全面放开、经济总量持续增大、城市群不断扩增，也会刺激一大波改善需求的入市，为我国房地产市场注入新的活力。

日前，伴随合肥地价的一路走高以及多个“地王”项目相继诞生，合肥购房市场上的“恐慌”情绪也持续蔓延，合肥多个热销楼盘更是爆出了“买房子必须先买车位的”的硬性条款，引不少当地市民连夜排队“疯抢”。对此，谢逸枫预测，2016年合肥房价将持续性的上涨，整体将比2015年楼市更火爆，涨幅或将达到10%-20%左右。

“一是房贷利息最低，买房最划算，刚需最能获得优惠。二是房贷首付下降，入市门槛越来越低，改善需求的买房年;三是合肥楼市进入上涨通道，买卖双方的积极性比2015年高。四是二孩与户籍的放开，二三线城市最受益。五是合肥的供小于求状态会延续到2016年，库存消化期非常合理。六是2016年货币政策会更宽松，地方刺激楼市政策不断。综上原因，2016年合肥房价上涨已是板上钉钉。”采访结束时，谢逸枫告诉记者。